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Wie hilfreich ist beim Immobilienkauf eigentlich ein Wertgutachten ?

Es kommt zuweilen vor, daß dem Kaufinteressenten vom Verkäufer oder vom Makler ein Wertgutachten eines Grundstückssachverständigen vorgelegt wird.

Dadurch soll der geforderte Kaufpreis untermauert werden.

  • Was ist ein solches Wertgutachten für den Kaufinteressenten Wert?
  • Worauf muß er dabei achten, und welche Risiken stecken darin?
  • Warum weisen verschiedene Gutachten oft sehr unterschiedliche Ergebnisse für ein und dasselbe Objekt aus?
  • Warum weichen die tatsächlich erzielten Kaufpreise in den meisten Fällen von den ermittelten Verkehrswerten ab?

Wertgutachten sind oft sehr umfangreich und ausführlich, und die Lektüre ist zuweilen so trocken wie ein Telefonbuch. Darum werden die Ausführungen des Gutachters oft nur überflogen bis man zu dem Punkt kommt, der einen eigentlich interessiert. Dabei wird häufig übersehen, dass der ermittelte Wert an bestimmte Bedingungen und Rahmendaten geknüpft ist. Wie muss man also ein Gutachten lesen, um den ausgewiesenen Wert richtig einschätzen zu können ?

Grundsätzlich muss bei allen Gutachten berücksichtigt werden, daß ein Verkehrswert nicht so exakt berechnet werden kann wie zum Beispiel eine Physikalische Größe.

Eine Verkehrswertermittlung basiert im wesentlichen auf  Werte, die der Sachverständige von dem jeweiligen Gutachterausschuss und vom statistischen Bundesamt erhält. Alle Statistiken werden über lange Zeiträume, so detailliert wie möglich und überaus gewissenhaft zusammengestellt, aber es bleiben natürlich statistische Werte. Das heißt, aus Trends, Entwicklungen und Entscheidungen der Marktteilnehmer in der Vergangenheit wird versucht zu berechnen, wie sie in Zukunft entscheiden werden. Menschliches Handeln ist aber nun mal nicht 100%ig berechenbar. Die Wahrscheinlichkeit, daß der ermittelte Verkehrswert auch tatsächlich dem Kaufpreis entspricht ist demzufolge zwar sehr hoch aber eben niemals 100%.

Der Kaufpreis kann genauso gut 5% darüber oder darunter liegen.

In Kenntnis dieser allgemeingültigen Tatsache muss nun das vorgelegte Gutachten im Einzelfall geprüft werden.

Die folgenden Dinge müssen unbedingt geprüft werden:

Wann wurde das Gutachten erstellt ?

  • Der Immobilienmarkt unterliegt starken Schwankungen. Ist ein Gutachten einige Jahre alt, so können die Grundstücks- und Gebäudebeschreibungen zwar noch recht informativ sein, aber die Wertermittlung ist wie eine Zeitung von vorgestern: toll gemacht aber alt und überholt.

Wie lautet der Wertermittlungsstichtag ?

  • Ein Gutachten kann brandneu sein, aber es kommt vor, daß der Wertermittlungsstichtag weit zurück liegt. Möglicherweise hatte der Verkäufer einen Streit mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschaftssteuer und es ging im Gutachten darum, wie hoch der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalles war, der unter Umständen mehrere Jahre zurückliegen kann.

Wer war der Auftraggeber des Gutachtens und wie lauteten Fragestellung und Verwendungszweck ?

  • Dieser Punkt ist besonders sorgfältig zu prüfen. Der Auftraggeber stellt dem Sachverständigen die Fragen, die in dem Gutachten beantwortet werden. Geht es in dem Gutachten um eine Finanzierungsanfrage, und der Auftraggeber ist der Eigentümer, so wird sicherlich die Frage nach dem maximal möglichen Kaufpreis gestellt werden, denn die Bank wird ohnehin noch Sicherheitsabschläge vornehmen.
  • Ist der Auftraggeber hingegen die finanzierende Bank so wird nach dem mindestens erzielbaren Preis im Verwertungsfalle gefragt, um das Risiko möglichst gering zu halten. Zwischen diesen beiden Werten für ein und dasselbe Objekt können bis zu 30% liegen.

Ist guter Rat teuer ?

Letztlich muß der Kaufinteressent die Entscheidung immer selbst treffen. Absichern kann er sich nur, wenn er sich selbst an einen Sachverständigen seiner Wahl wendet. Sofern keine Bauschäden vorliegen ist es in diesem Fall absolut unnötig und auch zu teuer, ein umfangreiches Gutachten zu beauftragen, aber viele Sachverständige nehmen auch in Kurzform zu der Frage Stellung, bei welchem Kaufpreis das Risiko minimiert wird, im Wiederverkaufsfalle mit Verlust aus der ganzen Sache wieder rauszukommen.

Wichtig ist dabei, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen. Der kostet zwar Geld, aber all diejenigen, die Bewertungen kostenlos anbieten, verfolgen damit eigene Interessen. Die meisten Makler sind besser als ihr Ruf und sind durchaus als Marktkenner und Fachleute zu bezeichnen. Aber wer will es ihnen denn verdenken, daß sie zunächst mal ihr eigenes Geschäft im Auge haben. Um einen Auftrag zu bekommen wird ein Objekt schon etwas zu hoch eingeschätzt, um den Abschluß zu machen wird dem Käufer schon mal das eine oder andere Risiko verschwiegen, und der zu Rate gezogene unbeteiligte Makler wird natürlich dringend abraten, denn er will ja, dass Sie bei ihm kaufen und nicht bei der Konkurrenz.

Sachverständiger Rat ist durch nichts zu ersetzen. Vor dem Kauf eines Toasters oder eines Fernsehgerätes informiert sich der Verbraucher umfassend bei der Stiftung Warentest, wenn es aber um riesige Vermögenswerte geht ist der gute Rat plötzlich zu teuer. Wirklich guter Rat ist nie zu teuer, es kann aber sehr teuer werden, keinen Rat einzuholen !

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