Allgemeines zum Wertgutachten Ein Wertgutachten für eine bebautes oder unbebautes Grundstück, erstellt durch einen unabhängigen Sachverständigen, ist  informativ, vermeidet Vermögensschäden und gerichtliche Auseinandersetzungen, in manchen Fällen ist es gesetzlich vorgeschrieben, und im professionellen Immobilienmanagement ist ein Wertgutachten beinahe unverzichtbar. Ob es darum geht, das immobile Anlagevermögen aktuell zu bewerten, ein Vermarktungskonzept zu überprüfen, eine Ankaufs-  oder Umfinanzierung zu beantragen oder beim Immobilienverkauf einen angemessenen Verkaufspreis zu finden oder durch ein Gutachten zu untermauern, eine aktuelle Bewertung ist immer erforderlich. Nun stehen ja diverse kostengünstige oder gar kostenlose Alternativen zur Verfügung. Die finanzierenden Banken bewerten  Ihre Immobilie und die meisten Makler werben mit kostenlosen Wertgutachten. Zweifelsohne sind viele Makler und Hypothekenbanker Fachleute, die durchaus in der Lage sind, einen Verkehrswert zumindest näherungsweise zu bestimmen, jedoch darf bezweifelt werden, ob sie wirklich unabhängig sind. Ein Bankmitarbeiter ist gehalten, einen Beleihungswert zu finden, der das Finanzierungsrisiko auf ein absolutes Minimum  reduziert. Der Makler erstellt sein Gutachten kostenlos mit dem Ziel, einen Alleinauftrag zu erhalten. Beide haben demnach ein eigenes Interesse am Ergebnis des Gutachtens. Ein objektives Gutachten kann nur durch einen unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Nach dem Standesrecht für Sachverständige gilt: Hat ein Sachverständiger ein Gutachten für ein bebautes oder unbebautes Grundstück erstellt, so darf er dieses Grundstück  weder vermakeln, im eigenen Namen oder über Dritte erwerben, noch in irgend einer anderen Form direkt oder indirekt an dem Grundstück beteiligt sein. Ein Gutachten ist nicht an eine starre Form gebunden und geht immer detailliert auf die jeweilige Fragestellung ein. Je  nach Verwendungszweck können die Kosten daher angemessen reduziert werden. Der Verkehrswert................ein unmöglicher Wert ? Die Bewertung von Grundstücken ist so alt, wie es Privateigentum an Grundstücken gibt und das Grundstück zum Rechts-, Handels-,  Wirtschafts- und Steuerobjekt geworden ist. Während jedoch in vergangener Zeit immer von der Grundschätzung gesprochen wurde, stellt sich heute dem Sachverständigen die Aufgabe, den  Verkehrswert zu ermitteln. Grundlage für eine Verkehrswertermittlung stellt der § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dar. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert “durch den  Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Na dann wäre ja alles klar..............oder ? In der Praxis und in allen gesetzliche Regelungen wird der Verkehrswert immer als fest definierte oder errechnete Zahl angegeben und so  der Eindruck erweckt, der Verkehrswert wäre mit mathematischen Methoden exakt berechenbar. Der tatsächliche Wert eines Grundstückes wird aber durch die am Immobilienmarkt handelnden Personen bestimmt. Bei der Verkehrswertermittlung wird also versucht zu berechnen, wie Menschen in Zukunft handeln werden. Menschliches Handeln ist aber oft unlogisch, irrational und emotional. Ein ermittelter Verkehrswert wird also nur in den seltensten Fällen dem anschließend erzielten Kaufpreis entsprechen. Natürlich werden Grundstückswerte heute nicht mehr geschätzt. Die statistischen Methoden werden immer ausgefeilter und exakter. Die  Stichproben können im Computerzeitalter sehr groß werden und die Abweichungen werden immer kleiner. Trotzdem wird im Grunde durch den Sachverständigen kein fester Wert, sondern ein Intervall berechnet, in das der tatsächliche Verkehrswert mit einer sehr großen Wahrscheinlichkeit fällt. Wird in einem Gutachten beispielsweise ein Verkehrswert von 500.000,00 € ermittelt, so wurde eigentlich berechnet, dass der Verkehrswert mit einer Wahrscheinlichkeit von 95% zwischen 480.000,00 € und 520.000,00 € liegen wird.   Die Kathegorien:

	Das Privatgutachten Das Privatgutachten hat die verschiedensten Ausprägungen und hängt ab von der Fragestellung und des Verwendungszwecks des Gutachtens.

Das Schiedsgutachten Durch ein Schiedsgutachten sollen Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten  zügig und problemlos auf privater Grundlage außergerichtlich und dennoch rechtsverbindlich  erledigt werden. Voraussetzung ist, daß die Parteien sich gemeinsam auf einen Sachverständigen einigen und diesen gemeinsam beauftragen. Durch die im Auftrag enthaltene Schiedsgutachtenabrede unterwerfen sich  die Parteien schon im Auftrag dem Ergebnis des Gutachtens.        Anwendungsbeispiele:                                                                             Ermittlung der Höhe der Entschädigung bei Wertminderung, die durch Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen auf Nachbargrundstücken entstanden sind. Auseinandersetzungen von Eigentümergemeinschaften. (Ehen, Erbe, etc.) Ausscheiden eines Gesellschafters aus einer Grundstücks-GbR Mehr zum Thema unter       :

	Das Gerichtsgutachten  Wird beauftragt durch Beweisbeschluß des dem Verfahren vorsitzenden Richters. Auftraggeber ist immer das zuständige Gericht. Achtung: Ein Parteigutachten zur Vorbereitung eines Gerichtsverfahrens ist ein reines Privatgutachten. Die Kosten hierfür werden  nicht als Prozeßkosten anerkannt.