"> Schiedsgutachten

Das Schiedsgutachten als Werkzeug der Mediation

direkt zu den Anwendungsbeispielen

Das Wesen des Schiedsgutachtens

Durch ein Schiedsgutachten sollen Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten  zügig und problemlos auf privater Grundlage außergerichtlich und dennoch rechtsverbindlich erledigt werden. Voraussetzung ist, daß die Parteien sich gemeinsam auf einen Sachverständigen einigen und diesen gemeinsam beauftragen.

Durch die im Auftrag enthaltene Schiedsgutachtenabrede unterwerfen sich die Parteien schon im Auftrag dem Ergebnis des Gutachtens.

Das Schiedsgutachten darf jedoch nicht mit einem Schiedsrichterspruch verwechselt werden. Forderungen, die eine Partei aufgrund eines Schiedsgutachtens hat, sind nicht unmittelbar vollstreckbar.

Insofern ist eine Schiedsgutachten nur eine spezielle Form der Mediation.

Streit um Immobilien führt oft ins Chaos

Das Spektrum der außergerichtlichen Konfliktlösung ist ungeheuer breit. In einer Vielzahl der durch Mediation lösbaren Konflikte geht es unter anderem  auch um Immobilienvermögen. Oft sind die Liegenschaften sogar Kernpunkt des Streits.

Die einzige Möglichkeit, ohne Einigung eine eheliche Eigentümergemeinschaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Grundstücks-GbR auseinander zu dividieren, ist das “Zwangsversteigerungsverfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft”, das auf Antrag eines oder aller Miteigentümer in Gang gesetzt wird.

Dieses Verfahren kann aber dramatische Vermögensschäden zur Folge haben.

Die offensichtlichen Risiken sind:      

Hohe Zins und/oder Ertragsverluste

                Die lang anhaltende Rezession auf dem Immobilienmarkt hat in der Baubranche zu einer Vielzahl von Insolvenzen von Baufirmen, Bauträgern und  Fondsinitiatoren geführt. Dadurch sind die Amtsgerichte überlastet, so dass mit einer Verfahrensdauer von 2 bis 3 Jahren gerechnet werden muss.

Die Verfahrenskosten

                Die Kosten für die Prozeßbevollmächtigten, Rechtsanwälte, gegebenenfalls für einen Zwangs- verwalter, in jedem Fall aber die Gerichtskosten und die Kosten für ein Verkehrswertgutachten, erstellt durch einen unabhängigen Sachverständigen, können insgesamt ungeahnte Ausmaße annehmen.

Erhöhung der Finanzierungsbelastung

                Einer Scheidung geht in der Regel die Trennung voraus. Kosten für einen zusätzlichen Haus- halt fallen an. Der Kapitaldienst bleibt mindestens gleich, kann aber auch steigen, wenn ein auf die Anzahl der im geförderten Haus lebenden Personen bezogener, öffentlicher Förderbetrag reduziert wird. Die Grenze der finanziellen Belastbarkeit wird überschritten. Bei einer  2-jähri- gen Verfahrensdauer droht die völlige Überschuldung.

Das größte Risiko aber ist nicht unbedingt vordergründig erkennbar

Das Bieterverhalten in der Zwangsversteigerung

                Privatpersonen, die eine Immobilie zur Kapitalanlage oder eine eigene Wohnimmobilie suchen, kennen sich in der Regel nicht dem relativ komplizierten  Versteigerungsver- fahren aus. Bei vielen Privaten scheitert die Teilnahme am Verfahren auch an den liquiden Mitteln, denn 10% des Verkehrswertes müssen bar hinterlegt werden, um überhaupt ein Gebot abgeben zu  dürfen. Aufhebungsversteigerungen werden oft verwechselt mit Insolvenzversteigerungen. Das Publikum im ZV-Termin setzt sich also aus Schnäppchenjägern und aus professionellen Immobilienhändlern mit eher zweifelhaften Geschäftspraktiken zusammen, die jeweils nur Gebote knapp über den Zuschlagsgrenzen des Zwangsversteigerungsgesetzes abgeben werden. (7/10- und 5/10-Regelung). Es besteht das Risiko, 30% oder gar 50%  des Ver- kehrswertes zu verlieren.

Zündstoff für neuen Streit

Der Mediator hat den Kontrahenten erfolgreich die Notwendigkeit vermitteln können, ein Zwangsversteigerungsverfahren in jedem Fall zu vermeiden.

Idealerweise einigen sich die Parteien auf eine Person, die sich um den Verkauf  kümmert, ein Käufer wird gesucht und gefunden und der Erlös entsprechend Erbschein, Vertrag oder nach der vom Mediator vorgeschlagenen Quote aufgeteilt.

Bis dahin sind aber noch einige Hürden zu überwinden.

  • Der große Streit ist erledigt, man redet wieder miteinander, aber das alte Vertrauensver- hältnis will sich nicht wieder einstellen.
  • Nebenabreden mit Kaufinteressenten und Angebote von Provisionsteilungen gegen Alleinauftrag mit Maklern sind nicht selten.
  • Wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, sondern wenn eine Partei den Ehepart- ner, Miterben oder Mitgesellschafter auszahlen will,  werden die Kontrahenten den Wert der Liegenschaft höchst unterschiedlich einschätzen.

Es gibt aber noch eine ganze Reihe vorstellbarer Szenarien, bei denen prinzipiell die Bereit- schaft zur Einigung erzielt werden kann. Der Wille zur  Einigung kann aber nicht mit Leben erfüllt werden solange nicht eine objektive und unabhängige Bewertung des Streit- oder Ver- handlungsgegenstandes vorgenommen wurde.

Ein klassisches Beispiel findet sich bei Übernahme, Verkauf oder Weitergabe an Nachfolger von Kapitalgesellschaften. Zentrales Thema ist natürlich der Geschäftsgegenstand, über den sich aber die Verhandlungspartner als Branchenkenner sicher schnell einigen können. Wie aber sind die Betriebsgrundstücke zu bewerten ?

Natürlich sollen die Grundstücke nicht verkauft werden. Aber eine offizielle Wertkorrektur in der Bilanz kommt aus steuerlichen Gründen ebenfalls nicht  in Frage.

Anwendungsbeispiele für Schiedsgutachten im Bereich der Immobilienbewertung

 

Verkehrswertgutachten

Eine Eigentümergemeinschaft wir aufgelöst

  • Welcher Preis soll bei einem beabsichtigten Verkauf angesetzt werden ?
  • Welchen Wert hat der Miteigentumsanteil, der übernommen werden soll ?

Mietwertgutachten

Ein Miteigentümer bewohnt das gemeinschaftliche Eigentum

  • Welchen Mietzins soll er den Miteigentümern zahlen ?

Minderwertgutachten

Der Wert einer Immobilie wird gemindert. Der Mediator erreicht, dass sich die Parteien grundsätzlich auf eine  Schadensersatzzahlung einigen. Wie hoch ist nun die Wertminderung genau, die entstanden ist durch

  • unangemessene Baumaßnahmen oder Nutzungs- änderungen auf einem Nachbargrundstück ?
  • durch die Einrichtung einer Müllcontainerstelle direkt vor der Eigentumswohnung ?
  • durch arglistiges Verschweigen von Baulasten ?
  • durch objektives Unmöglichwerden von zugesagten Wegerechten ?

Bauwertgutachten

Bauherr und Bauunternehmen streiten sich und lösen den Bauvertrag während der Bauphase auf.

  • Welcher Grad der Fertigstellung soll bei der Abrechnung zugrunde gelegt werden ?

Aufteilungsgutachten

In den neuen Bundesländern einigen sich ein Eigentümer des Gebäudegrundbuches mit dem Alteigentümer des Grundstückes. Bei  Komplettverkauf und Aufteilung des Erlöses oder bei Übernahme des einen Teils durch den anderen stellt sich die Frage:

  • Wie teilt sich der Verkehrswert der Liegenschaft auf in den selbständigen Bodenwert und den Wert der Altbausubstanz ?

Bewertung von grundstücksgleichen Rechten und Belastungen

Ein Erbbaurechtsvertrag soll aufgelöst werden.

  • wie hoch ist an einem bestimmten Stichtag X der aktuelle Wert des Erbbaurechtes und der des mit Erbbaurecht belasteten Grundstückes ?

Der Berechtigte eines Nießbrauchrechtes soll abgefunden werden.

  • welchen Wert hat das Nießbrauchrecht, bzw. wie hoch ist die Wertsteigerung der Immobilie durch Löschung des Nießbrauchs ?

Der Berechtigte eines Dauerwohnrechtes soll abgefun- den werden.

  • welchen Wert hat das Dauerwohnrecht, bzw. wie hoch ist die Wertsteigerung der Immobilie durch Löschung des Dauerwohnrechtes ?

Eine Leibrente soll durch eine Einmalzahlung abgelöst werden.

  • wie hoch ist der aktuelle Barwert bzw. Kapitalwert der Rente ?
zurück zur Mediation
zurück zu den Kathegorien